Garantie financière Promotion immobilière

Les risques couverts

La rentabilité d’une opération de promotion immobilière dépend de la maîtrise des coûts de plusieurs facteurs :

  • du foncier (oscillant entre 20% et 40% du prix global)
  • des matériaux,
  • des délais de construction,
  • des acteurs de la construction : le promoteur, l’architecte, le géomètre, le banquier, le notaire, l’assureur, l’avocat dans la plupart des cas, et bien entendu le constructeur concourent ensemble pour créer le bâtiment.
  • le marché de l’immobilier local qui doit être porteur,

Lorsqu’ils sont bien calculés et anticipés, ils garantissent le succès d’une opération car les éventuels surcoûts sont difficilement reportables sur les prix de vente final.

 

Quels sont les risques que nous couvrons ?

FOUGERAY ASSOCIES propose aux promoteurs immobiliers qui vendent des programmes en l’état futur d’achèvement (VEFA) que ce soit des immeubles de bureaux ou de logements avec des surfaces commerciales, les assurances suivantes :

  • les garanties financières
  • les garanties techniques;

La Garantie financière :

Garantie financière d’achèvement:

Cette garantie couvre les acquéreurs contre les risques de défaillance financière du promoteur immobilier en cours de chantier.

Souscrite par le promoteur au profit des acquéreurs dans le cadre des contrats conclus sous forme de VEFA elle a pour objet de transférer la propriété d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à usage d’habitation ou professionnel.

 

Les garanties techniques regroupent plusieurs niveaux de garanties comme :

  • la Dommages-ouvrage,
  • Responsabilité décennale des constructeurs non réalisateurs:
  • la Tous Risques Chantiers.

La Dommages-Ouvrage (DO)

Comment ça marche ?

Cette assurance souscrite par le maître de l’ouvrage garantitle préfinancement des réparations des dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou l’habitabilité sans franchise et sans recherche de responsabilité dans un délai très court (encadré par la loi).

Cette assurance obligatoire est souscrite avant l’ouverture du chantier par le Promoteur.

De plus, en cas de revente de la maison construite dans les dix ans qui suivent sa réception, le propriétaire acquéreur justifiera auprès du notaire de l’acquéreur qu’il a bien souscrit une assurance dommages-ouvrage de son appartement.

Responsabilité décennale des constructeurs non réalisateurs:

Cette assurance est obligatoire, elle couvre la responsabilité du promoteur pendant 10 ans vis-à-vis des dommages qui compromettent  la solidité de la construction ou qui la rendent impropre à sa destination.

Quand doit-on la souscrire ?

Au moment où la Déclaration d’Ouverture de Chantier (DOC) est connue et avant que ne débute le chantier.

A quel moment cette garantie Dommages Ouvrage intervient-elle ?

La garantie Dommages Ouvrage intervient à l’expiration de la garantie de parfait achèvement due par le constructeur (1 an) sauf en cas de mise en demeure adressée par le maître d’ouvrage et restée infructueuse. Dans des cas très rares elle peut être mobilisée lors de la défaillance d’un sous-traitant avant réception.

Combien coûte la garantie Dommages-ouvrage (DO) pour un promoteur ?

La disparité des taux est bien évidemment due à des facteurs que l’assureur apprécie selon des critères d’ancienneté du promoteur, de sa sinistralité, de la nature des constructions, des process internes mis en place, de sa géolocalisation, du coût des opérations de construction.

Selon la qualité du dossier du constructeur les taux varient en moyenne entre 1,35% à 2,90% du coût de la construction TTC.

La Tous Risques-chantiers (TRC)

Le montage d’une opération immobilière présente des risques pendant l’opération de construction. On peut notamment citer les dommages en cours de chantier résultant d’un incendie ou d’un glissement de terrain. Pour y remédier la TRC est une solution permettant d’apporter une garantie à concurrence du coût total du chantier.

Comment ça marche ?

C’est un contrat sur-mesure souscrit pour un chantier déterminé, qui garantit en « tout sauf » les dommages accidentels affectant le chantier pendant sa phase de construction.

Qui bénéficie de la garantie ?

Toutes les entreprises réalisatrices ainsi que leurs sous-traitants qui interviennent sur le chantier, mais aussi les concepteurs, les maitres d’œuvres, les fabricants, la maîtrise d’ouvrage et le conducteur d’opération. C’est une police de dommages c’est-à-dire que l’assureur qui couvre le chantier en TRC renonce à recourir contre les acteurs précédemment cités s’ils sont responsables des dommages garantis (y compris leurs propres assureurs).

Quels sont les événements garantis ?

On peut citer sans être exhaustif l’effondrement ou le glissement de terrain, un incendie en cours de travaux ou criminel, une fausse manœuvre avec un engin de chantier ou une grue, une négligence d’un ouvrier ou le défaut de construction, un événement climatique (la foudre, tempêtes, vents violents, catastrophes naturelles, chutes de grêle), un vol ou tentatives de vols, du vandalisme ou du sabotage, un dégât des eaux, une erreur de conception …

Quels sont les biens garantis ?

L’ouvrage lui-même, mais aussi : les matériaux sur chantier, les ouvrages provisoires, les échafaudages nécessaires à l’exécution des travaux, les appartements témoins, et au cas par cas selon les besoins : le matériel et outillage, les baraques de chantiers, les plans, devis, documents techniques, administratifs et comptables.

Frais pris en charge :

L’assureur prendra en charge toute la remise en état du chantier et notamment en cas de glissement  les mesures de confortement, de démolitions éventuelles avec le déblaiement, les réparations du chantier, les honoraires, les frais de nettoyage.

Quand doit-on souscrire une TRC ?

L’assurance Tous Risques Chantier doit être souscrite avant l’ouverture du chantier et s’arrête à la réception de l’ouvrage.

En cas de dépassement, l’assureur doit être prévenu afin qu’il ajuste sa garantie au-delà de la date prévisionnelle de la réception.

Combien coûte une TRC ?

La disparité des taux est bien évidemment due à des facteurs que l’assureur apprécie selon des critères du chantier, de son coût, desa situation géographique.

Selon la qualité du dossier du promoteur les taux varient en moyenne entre 0,15% à 0,40%

Contexte juridique
Le contrat de promotion immobilière est un contrat de construction définit par les Art. 1831 et suivants du Code civil.
Ces articles indiquent que le contrat de promotion immobilière est un mandat d’intérêt commun (puisque le promoteur va devoir assumer des fonctions qui normalement, sont réservées au maître de l’ouvrage) par lequel une personne, dite promoteur immobilier, s’oblige envers le maître de l’ouvrage à faire procéder pour un prix convenu, à la réalisation d’un programme de construction ainsi qu’à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières.

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