Assurance RC Promoteur

C’est un professionnel nécessairement polyvalent qui cumule les qualités de vendeur, soumis aux obligations des locateurs d’ouvrage (article 1831-1 du code civil) et particulièrement à la garantie décennale et à la garantie de bon fonctionnement (article 1646-1 du code civil), de maître d’ouvrage et de voisin temporaire.

Vendeur, il s’engage à l’égard des acquéreurs à livrer un immeuble ou un appartement conforme au contrat et à la réglementation pour un prix et un délai convenu.

D’une façon générale, et conformément à l’article L261-10 du CCH, le contrat de promotion ayant pour objet l’édification d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à usage d’habitation, ou à usage professionnel et d’habitation, doit revêtir la forme prévue  par la loi.

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), qui permet au promoteur de financer son projet par avance et de le commercialiser de façon ferme, est la formule la plus utilisée ; l’acquéreur deviendra propriétaire au fur et à mesure de l’avancement des travaux par la voie de l’accession.

S’il est confronté à un retard ne résultant pas de causes suspensives prévues contractuellement (intempéries, grève générale du bâtiment, conditions atmosphériques exceptionnelles…), le promoteur peut être tenu à l’égard de l’acquéreur de pénalités de retard.

Attention : Ne pas confondre réception et livraison.

La réception est l’acte par lequel le promoteur, maître d’ouvrage, déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves. La réception a lieu entre l’entreprise de travaux et le promoteur. Elle marque la fin de l’exécution d’un marché de travaux. La livraison est l’acte par lequel l’acquéreur d’un bien en prend possession. Plus communément, il s’agit de la prise de possession, de l’entrée dans les lieux ou de la remise des clefs. Elle constitue la fin de l’exécution d’un contrat de vente. Elle a lieu entre le promoteur et l’acquéreur.

  • Il est tenu de la  garantie de parfait achèvement prévue à l’article 1642-1 du code civil en ce qui concerne les non-conformités et les défauts apparents dénoncés par l’acquéreur lors de la livraison ou dans un délai d’un mois  suivant la prise de possession.

Cette garantie de parfait achèvement peut faire l’objet d’une action en justice dans un délai d’un an qui court à compter de la prise de possession (article 1648 du code civil).

En application de l’article L111-11 du CCH, le promoteur est le garant à l’égard du premier occupant des exigences requises en matière d’isolation phonique pendant un délai d’un an à compter de la prise de possession.

  • Avant la conclusion du contrat, il doit obligatoirement souscrire une garantie financière d’achèvement  ou  de remboursement, pour des opérations ayant pour objet l’édification d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à usage d’habitation, ou à usage professionnel et d’habitation (depuis le 1er janvier 2015, la garantie intrinsèque d’achèvement est supprimée).

Elle est donc facultative, et néanmoins conseillée, en ce qui concerne les opérations se rapportant à des immeubles à la destination différente (bureaux, commerces…).

  • Il a l’obligation de souscrire une assurance dommages ouvrage

L’assurance dommages ouvrage, rendue obligatoire par la loi Spinetta du 4 janvier 1978, a pour vocation d’instruire un sinistre déclaré par le maître d’ouvrage, puis par les acquéreurs successifs, et de l’indemniser, et ce dans des délais brefs imposés par la réglementation.

Elle couvre les désordres de nature décennale (ouvrage rendu impropre à sa destination, ou affecté dans sa solidité) survenus après la 1ère année de garantie de parfait achèvement qui pèse sur les entreprises ; par exception, la DO peut être sollicitée avant réception en cas de résiliation du marché ou pendant la GPA en cas de mise en demeure restée infructueuse.

  • – Soumis aux obligations des locateurs d’ouvrage, il est redevable de la présomption de responsabilité décennale et de l’assurance obligatoire s’y rapportant, ainsi que de la garantie de bon fonctionnement des éléments d’équipements dissociables.

L’assurance dommages ouvrage va présenter directement ses recours en responsabilité aux assureurs des intervenants à la conception et à la réalisation des travaux, évitant ainsi au promoteur d’avoir à assumer une position de responsable de première ligne.

La convention inter-assureurs, dénommée convention de règlement assurance construction (CRAC), qui régit les rapports des assureurs dommages ouvrage ave les assureurs responsabilité, va d’ailleurs faciliter ses recours directs.

Il est à noter que le promoteur pourra voir sa responsabilité contractuelle recherchée au titre des dommages intermédiaires, n’ayant pas pour effet d’affecter la solidité de l’ouvrage ou de le rendre impropre à sa destination, pour faute prouvée.

Maître d’ouvrage, et voisin temporaire, il s’expose à :

  • une demande d’annulation du permis de construire dans les deux mois suivant l’affichage pouvant émaner du préfet, de la mairie ou des voisins.
  • des futures réclamations des propriétaires voisins fondées sur les troubles anormaux  du voisinage résultant du chantier (dommages, nuisances, non-conformité générant des préjudices futurs et certains), ce qui le conduit à demander une expertise judiciaire avant tout démarrage des travaux dans le cadre d’un référé préventif (la jurisprudence considère que l’absence de référé de préventif constitue une faute pour le promoteur).

Suivant que le promoteur se trouve subrogé après règlement de sa dette, ou non, les recours, qu’il présentera aux intervenants, seront fondés, soit sur le seul lien de causalité entre les travaux ou les missions, et les dommages anormaux, soit la démonstration d’une faute contractuelle.

Il passe des conventions et marchés avec un maître d’œuvre, des BET lots techniques, un économiste et des entreprises, réunis ou non au sein de groupements solidaires ou conjoints, et bien entendu avec un bureau de contrôle et un coordonnateur SPS ; il déroge ou non au CCAG type prévu par la norme NF P03-001,

Il accepte les sous-traitants, et peut-être soumis à des délégations de paiement (sous-traitants ; compte prorata).

Il doit :

  • veiller à ce que les travaux se déroulent dans de bonnes conditions et dans le respect des délais, et s’appuie bien entendu sur le bureau de contrôle et le maître d’œuvre, son conseil privilégié.
  • avoir conscience que son immixtion dans la conception et la réalisation du chantier peut avoir pour effet d’exonérer les locateurs d’ouvrage de tout ou partie de leur responsabilité ; il en est de même en cas d’acceptation non équivoque des risques par ses soins.

Un chantier en cours peut être gravement perturbé par la survenance de dommages résultant notamment :

  •  d’un glissement de terrain, d’une inondation, d’une tempête, d’un effondrement, d’un affaissement de dalle, de la chute d’une grue ou de la fausse manœuvre d’un engin …
  •  d’un incendie qui est la cause principale des sinistres en cours de chantier, à la suite d’un mégot mal éteint, d’une soudure mal réalisée, d’un projecteur de chantier placé trop près de la charpente…L’incendie est un risque particulièrement sensible à la fin du chantier, dans la mesure où  l’accès n’est pas totalement dégagé pour permettre l’accès des secours, et que  les bornes d’incendie, les détecteurs de chaleur et de fumée ne sont pas encore opérationnelles.

Conformément aux dispositions de l’article 1788 du code civil, les entreprises sont redevables des risques qui pèsent sur leurs ouvrages en cours de réalisation jusqu’à la réception des travaux, ou jusqu’à la mise en demeure en demeure adressée au maître d’ouvrage de réceptionner l’ouvrage.

Les entreprises sont- elles correctement assurés pour assumer ce risque s’il doit se réaliser ?

Les recherches de responsabilités liées à l’évènement destructeur (incendie, inondation, affaissement de terrain)  vont en tout état de cause souvent constituer un frein à une reprise rapide des ouvrages.

Enfin, il peut engager sa responsabilité civile vis-à-vis des préposés du fait d’un accident du travail ou d’une maladie professionnelle constitutif d’une faute inexcusable, ou de dommages matériels causés au véhicule d’un préposé.

Quelques exemples de sinistres


Un programme de construction

Dans le cadre d’un programme de construction de 50 logements répartis en 4 bâtiments « bois-béton », un promoteur contracte avec un bureau de contrôle, un groupement de maîtrise d’œuvre et des entreprises.

Alors que le chantier est encore en cours (60% des travaux réalisés), il se produit des légères infiltrations provoquant  la déformation des planchers bois de 2 bâtiments.

L’entreprise chargée du lot « structure bois » est déclarée en liquidation judiciaire dans la foulée avant même d’avoir saisi son assureur.

Ces désordres « déformation » révèlent  une non-conformité réglementaire du fait d’une absence de traitements adaptés, cette non-conformité concernant l’ensemble des planchers des 4 bâtiments.

Par ailleurs, le bureau de contrôle émet des réserves au sujet du respect des normes d’isolation phonique.

Le promoteur se rapproche de son assureur conseil qui va l’assister, d’une part,  dans l’obtention d’une indemnité réglée par l’assurance TRC en ce qui concerne les  seuls désordres, à l’exclusion des mises en conformité, et d’autre part, dans la mise en place de recours dirigés contre la maîtrise d’œuvre et son assureur, et l’assureur de l’entreprise disparue.

Une expertise judiciaire est obtenue à la demande du promoteur, et une négociation s’engage parallèlement.

Un accord transactionnel est régularisé au terme duquel il est réglé au promoteur une somme globale de 3 000 000€  (indemnité compensatrice des désordres ; mises en conformité ;  pénalités et préjudices de retard).

Réalisation d’un immeuble à usage mixte

Dans le centre d’une ville, un programme, portant sur la réalisation d’un immeuble à usage mixte (habitations/bureaux), commence par la démolition de l’ancien bâtiment, suivie par la réalisation des terrassements et fouilles nécessaires à la création de 3 niveaux de sous-sol.

Le promoteur a préalablement obtenu une expertise judiciaire dans le cadre d’un référé préventif dans une optique de reconnaissance préalable des avoisinants et de suivi de leur état tout au long du chantier.

Il se produit alors un effondrement partiel d’un immeuble voisin, nécessitant le relogement des occupants, et la survenance de fissures inquiétantes sur un autre immeuble voisin, nécessitant aussi le relogement des occupants du fait notamment d’un arrêté de péril, et des travaux de confortement conservatoires.

Le promoteur assume les conséquences pécuniaires d’une responsabilité de première ligne fondée sur les troubles anormaux du voisinage.

Afin de préserver ses recours contre les intervenants responsables et leur assureur respectif, il régularise une assignation en référé et obtient une nouvelle expertise judiciaire.

Soucieux du respect de ses obligations et de son image, il préfinance les frais de relogement et les confortements provisoires.

Son assureur conseil  obtient un remboursement des différents préfinancements au titre de l’assurance RC promoteur, et l’assiste lors de l’expertise judiciaire, ainsi que dans la  mise en place des recours.

Ses obligations et risques rendent indispensables la souscription :

  • d’une garantie financière d’achèvement ou de remboursement.
  • d’une assurance dommages ouvrage.
  • d’une assurance qui couvre la responsabilité décennale et la garantie de bon fonctionnement des éléments d’équipements dissociables, dont il est redevable à l’égard des acquéreurs.
  • d’une assurance qui garantit sa responsabilité civile à l’égard des tiers.

Le promoteur a aussi tout intérêt à souscrire une assurance tous risques chantier (TRC) tant pour son compte que celui des intervenants maître d’œuvre et entreprises, et une assurance qui le protège contre les recours en annulation du permis de construire.
Enfin, l’importance d’une opération peut nécessiter la mise en place d’une assurance de 2ème ligne, dénommée contrat collectif de responsabilité décennale (CCRD).

Nous sommes là pour vous conseiller et vous accompagner tant dans la recherche des garanties financières et des contrats d’assurance adaptés à vos activités dans le cadre d’un audit, que dans la gestion de vos sinistres.

Plus généralement, notre vocation est d’être un véritable partenaire, soucieux de la défense de vos intérêts et capable de vous assister dans des domaines qui dépassent les problèmes d’assurance.

Comment souscrire ?

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Combien coûtent les garanties techniques pour un constructeur (CMI)?

La disparité des taux est bien évidemment due à des facteurs que l’assureur apprécie selon des critères d’ancienneté, de sinistralité, de nature de la construction, des process internes mis en place, de la région, du coût de construction.

Selon la qualité du dossier du constructeur les taux varient en moyenne entre 1,80% à 3,00%.

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